Requisitos para propositura da Ação de Adjudicação Compulsória nos Contratos de Promessa de Compra..

Requisitos para propositura da Ação de Adjudicação Compulsória nos Contratos de Promessa de Compra e venda

Interpretação jurisprudencial quanto às formalidades legais




O Código Civil prevê que, havendo contrato de promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou particular (não pode ser verbal, tem que ser escrito) e registrada no cartório de registro de imóveis, há o Direito Real à aquisição do imóvel, podendo o promitente comprador, exigir a outorga da escritura definitiva, podendo adjudicar o bem mediante requerimento judicial, caso seja negado pelo promitente vendedor.


A jurisprudência vai além e define que, mesmo o instrumento possuindo outra denominação, sendo reconhecidas as características da promessa de compra e venda, bem como a forma como foi registrado o instrumento, restará reconhecida a promessa de compra e venda, por reconhecimento da manifestação de vontade em obrigação de fazer. O STJ, em tese sumular, definiu que não é obrigatório o registro no Cartório de Imóveis para que haja o direito à adjudicação compulsória.


Desta forma, são os seguintes requisitos para ajuizar a ação de adjudicação compulsória: manifestação de vontade, em instrumento escrito, público ou particular, independente da denominação dada ao instrumento, desde que verificadas as características da promessa de compra e venda, seja pelo instrumento ou pela forma de registro, inexistindo cláusula contratual de arrependimento, comprovada a quitação da dívida assumida, não sendo obrigatório o registro no cartório de registro de imóveis.


Normas aplicadas:


Código Civil de 2002:

Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.

Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.


Súmula 239 do STJ:

"O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis".


Jurisprudência aplicada:


“APELAÇÃO CIVIL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. OUTORGA DE ESCRITURA. OBRIGAÇÃO JURIDICAMENTE INFUNGÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. A ação que busca o cumprimento de obrigação de fazer juridicamente infungível visando outorga de escritura ou adjudicação de imóvel resolve-se pelo suprimento da manifestação de vontade. A denominação atribuída ao contrato não é óbice à pretensão quando o seu conteúdo e o registro imobiliário evidenciam tratar-se de promessa de compra e venda. - Circunstância dos autos em que o conteúdo do contrato identifica tratar-se de promessa de compra e venda do imóvel registrado em nome dos vendedores e não mera cessão de direitos de posse; há prova da quitação; o feito correu à revelia; e se impõe julgar procedente a ação. RECURSO PROVIDO. (Apelação Cível Nº 70070657671, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 27/10/2016).”

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